文/谢逸枫
2023年8月16日统计部门公布的7月70城房价指数显示,6月房价止涨转跌之后,7月房价再次下跌,意味着房价时隔上涨4个月后年内连续2个月下跌,释放出房价企稳基础不牢固、市场加速降温、断崖式崩跌风险的信号。
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70城一手房价环比自2023年1月止跌触底、2月重回上涨通道,正式结束连跌16个月。3月涨幅反弹、4月涨幅回落、5月回落至0.1%、6月下跌0.6%,7月下跌0.23%,比5月跌幅扩大0.17%、意味着房价持续下跌、大有崩跌风险。
当务之急的是国家、部委、地方应该尽快在近期出台史诗级房地产救市政策,稳房价、稳地产、稳预期,避免房价崩跌、房地产崩盘、债务违约恶化、逾期交房、信用崩溃、供应链爆雷、上市房企退市、金融风险的叠加危机。
目前房地产市场、房企的处境,已是火烧眉毛。银行、地方必须尽快落实金融16条、住建部四条楼市政策等一系列房地产救市政策,不要开会研究了。房地产市场、房企债务前面恶化,真的不能一错再错的错过房地产救市时机。
70城一手房价环比连续上涨4个月后连续2个月下跌,表明目前房价处于震荡、不稳定、二次探底的下行、调整周期。连续2个月房价恢复性上涨中止转向下跌,因需求萎缩、房企价格调整过大,导致房价连续2个月下跌。
70城一手房价环比由2月上涨0.3%到3月上涨0.4%,4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。房价环比连续上涨4个月,涨幅连续2个月收窄后,6月房价终于扛不住转跌、7月再次扩大跌幅。
70城一手房价同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%、6月同比下跌0.45%,7月同比下跌0.57%,跌幅比6月扩大0.12,连续下跌16个月,说明房价不存在报复性暴涨,房价进入下行调整通道。
二手房价环比由2月上涨0.12%、3月上涨0.3%,涨幅扩大0.18%,4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%,跌幅比6月扩大0.03%,说明房价下降趋势明显,目前连续下跌3个月,应该警惕房价断崖式崩跌。
二手房价同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%,4月下降2.7%、5月下降2.6%、6月下跌2.8%、7月下跌3.06%,跌幅比6月扩大0.26%,连续下跌18个月,意味着房价处于下跌、调整期,政策的效果已经释放完。
7月70城房价指数透露出五个市场信号:
第一是房价连续2个月下跌,意味着房价存在断崖式崩跌风险。
第二是北上广深二手房价下跌,暗示房地产大救市刻不容缓。
第三是稳房价、稳地价、稳预期,是第四季度到2024年政策目标。
第四是一二三四线的城市分化严重,呈现人口、销售、房价分化。
第五是房价下跌城市超过一半多,上涨城市减少,下降城市增多。
其一是7月70城一手(新房)房价环比下降0.23%,房价连续4个月上涨后连续2个月下跌。1月70城新建商品住宅房价环比0.0%、2月上涨0.3%,3月上涨0.4%,4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%。
7月70个城市一手(新房)房价环比下降0.23%(6月下跌0.6%、5月上涨0.1%),跌幅比6月扩大0.17%。这是在持续上涨4个月后,年内房价连续2个月下跌,表明未来房价存在断崖式崩跌风险。
具体城市上涨排行榜看,7月新建商品住宅价格环比涨幅的城市看,西安、北京分别上涨0.5%和0.4%。重庆、北海和大理分别上涨0.3%。宜昌和金华分别下跌1%、0.9%,大连、长春、郑州、南宁、惠州分别下跌0.7%。
其二是7月70城一手(新房)房价环比呈现一线城市持平转下跌、二线城市连续2个月下跌、三线城市跌幅扩大的一二三线城市房价下跌市场格局,房企价格调整过大的促销、政策挤牙膏式的救市是罪魁祸首。
7月一线城市新房价格环比持平0.5%(6月持平0.0%、5月上涨0.1%),持平转下跌。其中北京、上海环比分别上涨0.4%、0.2%和广州、深圳分别下跌0.2%、0.6%。深圳是四个一线城市房价下跌最长时间的城市。
二线城市新房价格环比持平转下跌0.21%(6月持平0.0%、5月上涨0.2%),停止上涨转下跌。三线城市新房价格环比下跌0.27%(6月下跌0.15%、5月持平0.0%)跌幅扩大0.12%。说明一二三线城市因政策放松效果差。
其三是7月70城一手(新房)房价同比下降0.57%,1月下降2.3%,2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月下跌0.7%、5月下跌0.5%,6月下跌0.45%,已经连续下跌15个月,连续5个月跌幅收窄后跌幅扩大0.12%。
具体城市上涨排行榜看,7月新建商品住宅价格同比涨幅的城市看,成都6.4%、上海4.5%,宁波、杭州、北京、济南、长沙分别为3.5%到3.8%之间。大连下跌4.8%、秦皇岛下跌4.1%,温州等8座城市跌幅在3.1%到3.8%之间。
其四是7月70城一手(新房)房价同比表现为一线城市连续7个月上涨,涨幅回落。二线城市连续3个月上涨,涨幅活落。三线城市连跌6个月,下跌1.5%,跌幅扩大,形成一二线城市涨、三线城市跌的市场格局。
7月一线城市新房价格同比上涨1.0%(6月1.3%、5月1.7%),涨幅回落0.3%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为3.5%、4.5%、下跌1.3%、下跌2.8%,广州、深圳房价下跌幅度扩大。
二线城市新房价格同比上涨0.2%(6月0.5%、5月0.5%),涨幅回落0.3。三线城市新房价格同比下降1.5%(6月下跌1.4%),跌幅扩大0.1%,说明一二线城市房价上涨基础不牢固,三线城市依然下跌趋势不变。
其五是7月70城二手房价环比下跌0.47%,连续3个月下跌,跌幅扩大0.03%,呈现房价上涨基础不牢固,持续下跌趋势,1月下降0.3%,2月上涨0.1%,3月上涨0.3%、4月0.0%、5月下降0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%。
7月70个城市二手住宅价格指数环比下降0.47%(6月下跌0.44%、5月下跌0.2%),跌幅扩大0.03%,这是在持续下跌18个月的基础上,连续2个月上涨后首次0.0%,转为3个月连续下跌。说明房价未来存在下跌过快的压力。
具体城市上涨排行榜看,7月二手房价环比涨幅的城市看,昆明、北海涨幅均为0.4%,2座城市上涨0.3%、0.1%。郑州、广州、吉林跌幅均下降1.0%,其次南京、青岛、深圳等5座城市跌幅为0.9%,其他城市跌幅在0.8%及以下。
其六是7月70城二手房价环比表现为一二三线城市房价年内连续2个月集体下降,房价上涨终结。城市房价基本格局总体为一线城市跌幅最大,其次二线城市,最后三线城市。
7月一线城市二手房价环比下降0.80%(6月下跌0.72%、5月下跌0.4%),跌幅扩大0.08。其中北京、上海、广州和深圳环比分别下跌0.6%、0.7%、1.2%、1.0%和0.9%,这是一线城市年内连续3个月集体下降,可谓是罕见。
二线城市二手房价环比下跌0.47%(6月下跌0.42%(5月下跌0.3%),跌幅扩大0.05%。三线城市二手房价环比下跌0.43%(6月下跌0.43%、5月下跌0.2%),跌幅持平。意味着政策效果已经退化,需求难释放。
其七是7月二手房价同比下跌3.06%(6月下跌2.8%),跌幅比6月扩大0.26%,连续下跌18个月。1月70城二手房价同比下降3.6%,2月下降3.4%,3月下跌2.9%,4月下跌2.7%,5月下跌2.6%、6月下跌2.8%。
具体城市上涨排行榜看,7月二手房价同比涨幅的城市看,成都5.2%涨幅居首,4座城市涨幅在0.1%—1.5%之间。吉林、牡丹江跌幅居前,分别下降7.8%、7.5%,其次宜昌下降6.5%,其他城市跌幅均在5.9%及以下。
其八是7月70城二手房价同比表现为城市分化,涨少跌多,为一线城市连续3月上涨后连续下跌2个月。二三线连续6个月下跌,跌幅扩大,基本形成一线二三线城市房价跌幅扩大的市场格局。
7月一线城市二手房价同比下跌1.38%(6月下跌0.46%、5月上涨0.4%),跌幅扩大0.92%。其中北京、上海的房价同比上涨分别为1.5%、0.2%,广州、深圳分别下跌2.2%、1.3%。
二线城市二手房价同比下跌2.72%(6月下跌2.41%、5月下跌2.1%),跌幅扩大0.31%。三线二手房价同比下跌3.55%(6月下跌3.41%、5月下降3.3%),跌幅扩大0.14%。说明一二三线城市房价集体下跌。
其九是7月一二手房价环比上涨城市大量减少,呈现下降趋势。7月一手房价环比上涨城市20个、6月为31个、5月为46个、4月为62个、3月为66个、2月为55个,说明7月房价上涨的城市减少11个。
7月70城一手房价环比上涨城市20个(6月31个、5月46个),减少11个。持平城市1个(6月1个、5月0个),主要是持平的城市转为下降。下跌城市49个(6月38个、5月24个),增加11个,房价下降的城市明显增多。
7月70城二手房价环比上涨城市6个(6月7个、5月15个),减少1个。持平城市0个,与3月、4月、5月、6月一致。下跌城市64个(6月63个、5月55个),增加1个,意味着房价下降的城市数量达到9成。
7月70城一手房价同比上涨城市26个(6月27个),比6月减少1个。同比下降城市44个(6月42个),比6月增加2个。二手住宅同比上涨城市有5个(6月6个),比6月减少1个。同比下降城市65个(6月64个),比6月增加1个。